ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ НА СЕВЕРНОМ КИПРЕ (ТРСК)

На пути получения дома мечты, без знаний закона и юридических процедур можно наткнутся на трудности. Покупка недвижимости в ТРСК может быть запутанным и долго этапным процессом. Причина почему обретения недвижимости на Северном Кипре не легкий процесс имеет исторический аспект. В статьей «История Кипра о титулах на право собственности» вы можете узнать подробную информацию.  В этой статье мы хотим сосредоточиться на текущем процессе покупки недвижимости на Северном Кипре.

Прежде чем покупать недвижимость на Северном Кипре, мы настоятельно рекомендуем сделать поиск в Земельном кадастре, чтоб определить, кто является законным владельцем дома и есть ли какие-либо ипотеки, залоговое удержание или другое ограничение на имущество. В случае покупки нового строительного объекта, необходимо убедиться в том что разрешения на строительство присутствует.

Найдите независимого юриста в ТРСК

На этом этапе покупки недвижимости на Северном Кипре, мы советуем обсудить весь процесс покупки со своим юристом. Вы должны убедиться что юрист независим и зарегистрированный в Ассоциации Адвокатов Турецких Киприотов.  Ваш юрист проведет поиск в соответствующем Земельном кадастре и проверит  наличия любых обременений, которые могут помешать вашим инвестициям и / или вызвать проблемы, а также убедится, что собственность зарегистрирована на имя стороны, у которой вы покупаете недвижимость.

Если вы не планируете на время покупки недвижимости находиться постоянно на Северном Кипре или попросту не желаете впутываться в бумажную рутину, будет уместно оформить Доверенность на своего юриста, чтоб он мог действовать от вашего имени и подписывать документы, относящиеся ко всем вопросам покупки.

Договор купли-продажи как ключевой элемент покупки недвижимости на Северном Кипре

Одним из наиболее важных элементов при покупке недвижимости является хорошо подготовленный договор, который защитит ваши интересы во время покупки недвижимости в ТРСК.

Договор купли-продажи это юридически связывающие соглашения между продавцом и покупателем относительно условий покупки и передачи недвижимости.

Договор купли-продажи станет Вашей правовой основой в случае возникновения конфликтов и обращения в местный суд. Поэтому договор должен излагать все условия с которыми стороны согласились (например, полное описания недвижимости, прав и обязанностей сторон, гарантий,  условий расторжения договора, платежных взносов и любых других деталей). В противном случае без письменного соглашения, у вас нет ничего на что можно положиться.

Следует подчеркнуть, что только квалифицированный и независимый юрист может помочь вам составить договор, обеспечивая что б все условия которые были согласованы между сторонами охватывались договором.

Регистрация договора купли-продажи в земельном кадастре

Еще одним важным элементом при покупке недвижимости на Северно Кипре является регистрация контракта в Земельном кадастре. Как только соглашения о продажи достигнуто и скреплено подписями, необходимо зарегистрировать договор. Только зарегистрированный Договор купли-продажи имеет юридическую силу и сможет защитить покупателя от неподобающего поведения продавца, такого как продажа земли третьему лицу или залог без вашего ведома и согласия.

Мы рекомендуем НЕ ПОДПИСОВАТЬ любые документы или передавать деньги без консультации с вашим адвокатом.

Согласно действующему законодательству, иностранцы, которые желают приобрести недвижимость в ТРСК, должны подать заявление о выдачи разрешения на покупку (PTP) в Министерство внутренних дел.  Разрешения на покупку дает покупателю право стать законным владельцем собственности. В ходе этого процесса Министерство внутренних дел проводить поиски в земельной книге, в военных и иммиграционных органах. Чаще всего этот процесс занимает около 6-12 месяцев после подачи заявления. Но это не мешает вам переехать в дом или даже продать его.

Процесс передачи прав на собственность начинается, как только вы получите разрешения на покупку. На этом этапе, ваш юрист заполнит необходимые формы и уплатит налоги и тогда титул  на право собственности будет зарегистрированный на ваше имя и вы станете законным владельцем недвижимости.

Налоги, которые должны уплатить продавец или/и покупатель:

1. Гербовый сбор (Stump Duty).

   Обычно гербовый сбор оплачивается покупателем, если стороны не договорились о других условиях в договоре купли-продажи. Гербовый сбор уплачивается в налоговою инспекцию в сумме 0.5% от цены недвижимости, до регистрации договора купли-продажи в земельном кадастре.

2. Налог на прирост капитала (Stopaj tax).

   Налог оплачивается продавцом, если стороны не договорились об обратном в договоре купли-продажи. Ставка налога разная и зависит от того, является продавец Профессиональным продавцом (компания или частное лицо, который продал больше  трех недвижимостей) или частным лицом. Таким образом, если продавец профессионал, ставка налога составляет 4% от цены договора; если продавец частное лицо ставка составляет 2,8%.

3. НДС (VAT; KDV).

   Налог, оплачивается покупателем, если стороны не договорились о других условиях в договоре купли-продажи. НДС применяется только в том случае, если продавец является профессиональным продавцом. Налог уплачивается в налоговою инспекцию в размере 5% при владении имуществом. Однако стороны могут договориться об отсрочке выплаты НДС до регистрации и передачи титула на право собственности.

4. Налог на передачу прав собственности (Transfer Tax)

   Налог оплачивается продавцом.Комиссия за перевод выплачивается в земельный кадастр. Также при покупке недвижимости взимается небольшой муниципальный налог, который составляет 1% от суммы комиссии за перевод (0,03%).

27 января 2023 года ТРСК приняло поправки к закону о налоге на передачу собственности. В соответствии с поправками, иностранцы, за исключением граждан Турции, теперь должны платить налог на передачу прав в размере 12%, чтобы документы о праве собственности были переведены на их имя. Этот платеж будет вне зависимости от того, первая это покупка или нет. ЧИТАТЬ ДАЛЕЕ

Следует понимать, что такие правила приняты для защиты и обеспечения прав покупателя. Мы должны уведомить вас о том, что любые самостоятельные попытки достичь соглашения и зарегистрировать документ, подтверждающий право собственности, могут быть небезопасными и рискованными. Мы настоятельно рекомендуем вам воспользоваться юридической поддержкой и не испытывать стресса, в то время как все документы будут составляться вашим доверенным адвокатом.

И последнее, но не менее важное: следует отметить  о необходимости составления завещания в ТРСК. В нашей практике, мы были свидетелями проблем с завещаниями, которые были составлены за пределами ТРСК и которые касались собственности на Северном Кипре.  В соответствии с законами ТРСК, только британцы имеют право распоряжаться всем своим имуществом по завещанию, в то время как другие граждане, включая киприотов-турок, имеют право только на определенную часть своей собственности по завещанию («одноразовая часть» ), а остальная часть («установленная законом часть») распределяется в соответствии с законом. 

Очень важно обратиться за советом вашего юриста, чтобы он помог обеспечить переход активов и собственности на Северном Кипре к выбранным вами лицам.